Wie reagiert der Immobilienmarkt auf die Corona-Krise?

September 2020 – Kurzarbeit, Wirtschaftseinbruch, dazu die Angst vor einer Insolvenzwelle 2021: Angesichts dieser volkswirtschaftlichen Gemengelange überrascht die bis dato vergleichsweise stabile Lage an den Immobilienmärkten. Doch wie geht es mit der Branche und ihren Teilsegmenten Wohnen, Büro oder Handel weiter? Peter Axmann, Leiter des Bereichs Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank, liefert im Interview eine Marktprognose.

Peter Axmann, Leiter des Bereichs Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank
Peter Axmann, Leiter des Bereichs Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank

Herr Axmann, die Corona-Pandemie hat Deutschland fest im Griff. Zwar mehren sich Signale der Erholung, doch unter dem Strich steht für 2020 nach neuesten Prognosen der Bundesregierung ein Minus von 5,8 Prozent beim Bruttoinlandsprodukt. Wie stark trifft es die Immobilien finanzierenden Banken, wenn Innenstädte plötzlich verwaisen, Einkaufsstraßen leergefegt und Hotels geschlossen sind?

Obwohl die Corona-Krise schon ein halbes Jahr andauert, sind die Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung noch begrenzt. Die staatlichen Gegenmaßnahmen federn viele negative Effekte zunächst einmal ab. Das dürfte sich 2021 ändern, wenn die Folgen für die Realwirtschaft deutlich sichtbarer werden. Zudem ist der Immobilienmarkt in seinen Teilsegmenten sehr unterschiedlich betroffen. Während die Asset-Klasse Wohnen als eher krisenresilient gilt, sind die Auswirkungen für Büro und Hotel noch nicht absehbar. Düster sind die Prognosen vor allem für den Non-Food-Einzelhandel.

Das dürfte Sie als großen Immobilienfinanzierer mehr als beunruhigen...

Wichtig ist, dass die Banken – und vor allem die Immobilienfinanzierer – heute auf ökonomische Turbulenzen viel besser vorbereitet sind als 2008. Nach der Finanzkrise haben die Geldhäuser sukzessive Eigenkapitalpuffer aufgebaut und die harte Kernkapitalquote, Angaben der Europäischen Aufsichtsbehörde EBA zufolge, von durchschnittlich neun auf aktuell 15 Prozent erhöht. Bei der Hamburg Commercial Bank lag die CET1-Quote zum 30. Juni 2020 sogar bei mehr als 20 Prozent. Außerdem wurden Kreditstandards verschärft und Finanzierungsstrukturen konservativer gestaltet. Dies zeigen auch die Loan-to-Values (LTV).

Was bedeutet das?

Die LTVs setzen den Kreditbetrag ins Verhältnis zum Marktwert einer Immobilie: Während sie vor 2008 in Deutschland häufig bei 80 Prozent und mehr lagen, bewegten sie sich bei Ausbruch der Corona-Krise mit durchschnittlich 60 bis 65 Prozent deutlich darunter. Anders ausgedrückt: Immobilienfinanzierer wie die Hamburg Commercial Bank haben heute erheblich größere Puffer, um potenziell sinkende Marktpreise bei beliehenen Immobilien abzufedern. Derzeit haben sich jedoch kaum negative Folgen in den Büchern der Finanzierer gezeigt. Das liegt auch an den umfangreichen Maßnahmen der Bundesregierung zur Krisenabfederung: Insolvenz-Moratorium für Unternehmen, Mietenmoratorium für private Mieter, die Soforthilfen der Förderbank KfW, aber auch das Kurzarbeitergeld. All diese Instrumente tragen dazu bei, dass Mieten weitergezahlt werden und in der Folge auch der Kapitaldienst der Eigentümer. In Fällen, in denen Darlehensnehmer fällige Leistungen nicht aufbringen konnten – zum Beispiel, weil ein Hotel im Zuge der Corona-Pandemie geschlossen bleiben musste und damit keine Einnahmen generieren konnte –, wurden vor allem Tilgungsaussetzungen vereinbart. Diese Stundungen haben keine negativen Auswirkungen auf die Ertragslage der Institute, sofern sie wie vereinbart zu einem späteren Zeitpunkt zurückgezahlt werden.

Doch eine Garantie, dass es ewig so ruhig weitergeht, ist das nicht.

Da haben Sie Recht. Die Situation kann sich schnell ändern, wenn die staatlichen Maßnahmen auslaufen. Etwa ab dem vierten Quartal 2020 könnte es zu stärker spürbaren Auswirkungen auf die Realwirtschaft kommen, die mit zeitlicher Verzögerung auch bei Banken ankommen würden. Eine Zunahme der Wertberichtigungen und auch Ausfälle sind dann nicht unwahrscheinlich – allerdings ist es derzeit schwer zu prognostizieren, in welchem Umfang.

Ein Blick in den blauen Himmel zwischen Wolkenkratzern.

Wie steht es denn vor dem Corona-Hintergrund um das Neugeschäft?

Die Auswirkungen auf das Neugeschäft sind erheblich größer. Die Käufe und Verkäufe von Immobilien – und damit einhergehend auch die Nachfrage nach Finanzierungen – sind im zweiten Quartal 2020 signifikant zurückgegangen. Das hatte zunächst auch praktische Gründe: Die Marktteilnehmer konnten nicht zu Besichtigungen reisen, Ämter und Notariate waren geschlossen oder arbeiteten nur eingeschränkt. Mittlerweile ist der Hauptgrund für das geringe Transaktionsgeschehen aber vor allem die hohe Unsicherheit über die Preise. Da wenige Immobilien verkauft werden, gibt es auch wenig Anhaltspunkte für einen angemessenen Marktpreis. Mit der Folge, dass die Marktteilnehmer oftmals abweichende Preisvorstellungen haben. Der Verkäufer möchte in der Regel zu einem „Vor-Krisenpreis“ verkaufen, der Käufer möchte krisenbedingt einen Abschlag aushandeln. Das Ergebnis ist häufig, dass es zu keiner Transaktion kommt und beide Seiten abwarten. Dem können sich auch die finanzierenden Banken nicht entziehen. Auch dort besteht in Teilen Unsicherheit, wo der korrekte Marktwert der Immobilie liegt. Aus einem LTV von heute 70 Prozent könnten schnell 80 oder 85 Prozent werden, wenn die Preise nachgeben und der Markt sich auf einem niedrigeren Niveau neu bildet. Um diesem Risiko vorzubeugen, verlangen Banken heute in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil als vor Beginn der Pandemie.

Sprechen wir einmal näher über die einzelnen Segmente des Immobilienmarkts. Die Menschen benötigen Wohnraum – daran hat sich doch durch Corona nichts verändert, oder?

Stimmt, das Wohnsegment kommt bisher wirklich gut durch die Krise. Die Mietausfälle haben nur marginal zugenommen, und der Transaktionsmarkt ist auf dem Weg zu einer Normalisierung am weitesten fortgeschritten. Aktuell bestätigen sich die Erfahrungen, die sich schon in anderen Krisen gezeigt haben: Wohnimmobilien sind eher krisenresilient, auch weil die Vermietung an eine Vielzahl von Mietern das Risiko senkt.

Kommen wir zum Einzelhandel – und damit zum größten Sorgenkind?

Im Segment Einzelhandel ist die Lage geteilt. Während der Lebensmitteleinzelhandel klar zu den Gewinnern der Krise zählt, sind die Aussichten bei Einkaufszentren, Warenhäusern und teilweise auch Highstreet-Immobilien düster. Wobei diese Immobilien bereits vor Corona durch den zunehmenden Onlinehandel und ein verändertes Einkaufsverhalten unter Druck geraten waren. Die Krise hat diese Entwicklung nochmal beschleunigt. Der Non-Food-Einzelhandel dürfte die Umsätze und Frequenzen aus der Vorkrisenzeit in den kommenden Monaten und Jahren nicht mehr erreichen. Negativ sind die Aussichten vor allem für Immobilien, bei denen es nicht gelingt, die Nutzungskonzepte dem geänderten Einkaufsverhalten anzupassen.

Ein Hotelbett

Wie steht es um Hotelimmobilien?

Der monatelange Stillstand hat die Hotelbranche hart getroffen. Hier ist die Auslastung von einem Tag auf den anderen auf fast null gefallen. Mittlerweile ist jedoch eine leichte, aber kontinuierliche Erholung sichtbar. Dauerhaft bin ich hier vorsichtig optimistisch, weil die Menschen auf Dauer nicht auf das Reisen verzichten werden.

Und was können Investoren von Büroimmobilien aus Ihrer Sicht: hoffen oder bangen?

Die Entwicklungen für Büroimmobilien sind am schwierigsten zu prognostizieren. Bislang sehen wir hier noch keine größeren Ausfälle. Auch wenn die Mieter von Corona betroffen sind, zahlen sie momentan in der Regel ihre Mieten. Das kann sich allerdings ändern, wenn die Krisenfolgen voll auf die Realwirtschaft durchschlagen und es zu Insolvenzen kommt. Erfahrungsgemäß dauert es zwölf bis 18 Monate, bis der Büromarkt auf eine Wirtschaftskrise reagiert. Unklar ist noch, ob dauerhaft wirklich so viele wie aktuell noch von zu Hause aus arbeiten wollen und können – oder ob sogar der steigende Platzbedarf je Arbeitsplatz wegen der Corona-Abstandsregeln selbst bei sinkender Anwesenheit im Großraumbüro den Flächenverbrauch nahezu unverändert lassen wird. Wahrscheinlich ist, dass es im Bürosegment wieder zu einer deutlicheren Ausdifferenzierung kommt. Core-Immobilien werden weiterhin nachgefragt, während B-, C-, und D-Städte und Randlagen die Folgen stärker zu spüren bekommen.

Und wann wird wieder alles so sein wie früher?

Das wird dauern, wir stehen erst am Anfang der Erholung. Lokale Ausbrüche des Virus zeigen, wie schnell sich die Lage wieder ändern kann. Klar scheint aber, dass die Rückkehr zu einem halbwegs normalen Marktgeschehen nicht kurzfristig erfolgen, sondern noch mindestens zwei Jahre brauchen wird. Aber, und das ist wichtig, Immobilien werden mit Blick auf die guten wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen in Deutschland eine gesuchte Asset-Klasse bleiben.