Lukrative Nischen

Deutschlands Immobilienmarkt kocht, an manchen Stellen kocht er sogar fast über. Die stabile Konjunktur, günstige Finanzierungskonditionen und mangelnde Investmentalternativen treiben die Marktpreise, aber drücken zugleich auf die Renditen. In weniger beachteten Nischen wie Studentenapartments, Fachmarktzentren oder Logistikimmobilien winken dagegen noch bessere Geschäfte. Dafür verlangt es jedoch tieferen Sachverstand als bei klassischen Immobilienanlagen – auf Entwickler- und auf Bankenseite.

Wann platzt die Blase? Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser hierzulande steigen und steigen; seit 2009 ist das so, diametral entgegengesetzt zur Entwicklung der Zinsen. Nach einer Dekade ungebrochenen Booms wird die Front der Mahner und Warner indes nun größer: Die Deutschen Bundesbanker heben mindestens einmal jährlich in ihrem Monatsbericht den Finger. Die Wissenschaftler des Analysehauses Empirica, des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin oder des Kölner Instituts der deutschen Wirschaft (IW) schlugen zuletzt in dieselbe Kerbe.

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Übertreibung ja, Blase nein

Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank, sieht die Situation gelassener. Zwar konstatiert auch er massive Übertreibungen bei manchen Wohn- und Gewerbeimmobilien hierzulande. Doch dieses Problem sei vor allem eines der Millionen- und Großstädte. Von einer landesweiten Immobilienblase wie einst in den USA oder Spanien, als komplett am Bedarf und der Nachfrage vorbei gebaut wurde, sei in Deutschland nichts zu erkennen. Leerstand gibt es hierzulande heute faktisch nicht. Und: „Weder bei Wohnungen noch bei Büroimmobilien lässt sich bis dato ein ungesundes Maß an Kreditfinanzierung feststellen. Aber genau das ist Voraussetzung für eine wirkliche Blase“, meint Axmann.

„Weder bei Wohnungen noch bei Büroimmobilien lässt sich bis dato ein ungesundes Maß an Kreditfinanzierung feststellen. Aber genau das ist Voraussetzung für eine wirkliche Blase.“

Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank

Hohe Stagnation bei Investitionen

Neue gewerbliche Immobilieninvestionen in Deutschland durch institutionelle Investoren in Milliarden Euro

High level of stagnation among investments. New commercial real estate investments in Germany by institutional investors in billion Euros


Quelle: bulwiengesa AG 2018

„Jetzt schlägt die Stunde der wahren Könner. Im Boom investieren können viele. Im enger werdenden Markt aber noch auskömmliche Renditen zu erwirtschaften, das erfordert Kompetenz und jahrelange Erfahrung.“

Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank

Gleichwohl verschließt auch der erfahrene Immobilienfachmann der Hamburg Commercial Bank nicht die Augen vor manch herausforderndem Trend: allen voran den sinkenden Renditen. Längst ist die Zwei vor dem Komma keine Seltenheit mehr bei Investitionsobjekten. Projektentwickler müssen zunehmend mit spitzem Bleistift kalkulieren, um bei sinkenden Renditen und steigenden Risiken keine Fehlschläge zu produzieren.

Für Peter Axmann ist das jedoch keine ungemütliche und schon gar keine ungewohnte Situation: „Jetzt schlägt die Stunde der wahren Könner. Im Boom investieren können viele. Im enger werdenden Markt aber noch auskömmliche Renditen zu erwirtschaften, das erfordert Kompetenz und jahrelange Erfahrung“, sagt er.

Studentenbude mit Ostsee-Flair

Zu solchen Investoren mit Ausdauer und Tradition zählt etwa die Unternehmensgruppe TAS, seit vielen Jahren Kunde der Hamburg Commercial Bank. „Mit Weitblick Werte schaffen“ lautet der Slogan des 2003 von Marcus und Vater Thomas A. Schwarz in Hamburg gegründeten Immobilienunternehmens. Im gesamten Bundesgebiet ist TAS als Investor und Projektentwickler aktiv. Auch Studenten profitieren von der Baufreude von TAS. Wenn 2023 das Mischbauprojekt „Kiel Gaarden“ direkt an der Kieler Förde fertiggestellt wird, kann der akademische Nachwuchs in der nördlichsten Landeshauptstadt rund 100 geförderte Studentenapartments beziehen.

Projektentwicklermarkt kommt ins Stocken

Flächenvolumen im Trading-Development deutscher A-Städte 2008 bis 2018 in Millionen Quadratmeter

Flächenvolumen im Trading-Development deutscher A-Städte 2008 bis 2018 in Millionen Quadratmeter kommt ins Stocken


Quelle: „Projektentwicklerstudie 2018“, bulwiengesa AG

Gute Rendite lässt sich überdies nicht nur mit Neubauprojekten in ausgewählten Nischen erreichen.

Studentenwohnungen, Hotelprojekt, Unternehmenszentrale: In den anspruchsvolleren, aber gerade deshalb auch meist renditeträchtigeren Nischen gedeiht der deutsche Immobilienmarkt noch – im Gegensatz zum herkömmlichen Projektentwicklungsgeschäft. Das zeigen etwa die jüngsten Zahlen der unabhängigen Marktanalysten von bulwiengesa. „War 2017 noch einmal ein Anstieg der Projektentwicklerflächen zu registrieren, so wird in der aktuellen Analyse deutlich: Der Markt stagniert“, hieß es jüngst es in der „Projektentwicklerstudie 2018“ der Frankfurter Marktauguren. Doch wie immer lohnt der Blick in die Details der Studie. Schnell wird dann klar: DEN Immobilienmarkt gibt es nicht. Es kommt auf die Nische und damit auch auf die Nischenkompetenz eines Entwicklers an. Die TAS Unternehmensgruppe beispielsweise setzt seit Längerem auf den Hotelmarkt. Und das aus guten Gründen, wie die Statistiker von bulwiengesa bestätigen: Laut ihrer „Projektentwicklerstudie 2018“ wächst das Projektvolumen im Hotelsegment bereits das dritte Jahr in Folge.

Auch Fachmarktzentren und Logistikimmobilien zählen nach der Einschätzung von Peter Axmann zu den Topperformern der nächsten Jahre. Während sich etwa die Einzelhändler in den Innenstädten immer schwerer tun, Besucher anzulocken und diese zum Geldausgeben zu animieren, boomen die verkehrstechnisch oft günstiger gelegenen Fachmarktzentren. Dort stimmt die Nachfrage, zugleich sind die Bodenpreise vergleichsweise fair. Der steigende Bedarf an Logistikimmobilien darf ebenfalls nicht überraschen: Allein ein Blick auf die Entwicklung des Onlinehandels ist Antwort genug – irgendwer muss all die bestellten Waren lagern, verpacken, versenden und ausliefern. Die Bundesvereinigung Logistik rechnet für das laufende Jahr mit einem inländischen Branchenumsatz von 279 Milliarden Euro; 2015 waren es erst 253 Milliarden Euro.

„Wir haben ein offenes Ohr für unsere Kunden, verstehen ihre Businesspläne und erarbeiten gemeinsam individuelle Lösungen – vom klassischen Hypothekendarlehen bis zur komplexen strukturierten Finanzierung.“

Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank

Gute Rendite lässt sich überdies nicht nur mit Neubauprojekten in ausgewählten Nischen erreichen. Bankexperte Axmann betreut eine steigende Zahl von Kunden, die sich derzeit mit dem Thema Weiterentwicklung befassen. „Dazu gehören etwa die Instandsetzung und Modernisierung, aber auch die Umwidmung mit anschließender Neuvermietung zu höheren Preisen“, sagt Axmann. Investoren greifen nach seiner Beobachtung derzeit besonders gern bei solchen Objekten zu, die einen „Value add“ versprechen.

Grosses Interesse an Nischensegmenten

Nutzungsarten, für die Immobilienprofis in Deutschland 2018/2019 einen Bedeutungszuwachs erwarten

Großes Interesse an Nischensegmenten: Nutzungsarten, für die Immobilienprofis in Deutschland 2018/2019 einen Bedeutungszuwachs erwarten


Quelle: EXPO REAL, Stimmungsbarometer 2018, 1.380 Messeteilnehmer, Erhebung im Juli 2018

Statt reiner Geldgeber sind Berater gefragt

Blick auf die Woodie-Baustelle von oben

In manch derzeit grauem Immobilienentlein einen später schönen (und wertvolleren) Schwan zu sehen und diesen dann entsprechend zu formen, das erfordert nicht nur Erfahrung und Weitblick aufseiten der Projektentwickler. Auch die geldgebende Bank muss hohen Immobiliensachverstand aufweisen und über eine fundierte eigene Meinung zu Lagen, Marktentwicklungen und Zukunftstrends verfügen.

Die Hamburg Commercial Bank zählt zu den bedeutendsten Immobilienfinanzierern in Deutschland. „Wir haben ein offenes Ohr für unsere Kunden, verstehen ihre Businesspläne und erarbeiten gemeinsam individuelle Lösungen – vom klassischen Hypothekendarlehen bis zur komplexen strukturierten Finanzierung“, sagt Axmann. Dazu gehört es selbstverständlich auch, die Risiken zu kennen und im Griff zu behalten. „Besonders in einem reifer werdenden Markt schauen wir nochmal genauer hin. Gleichzeitig achten wir im Kreditbestand auf einen ausgewogenen Mix.“