Wie die Blockchain-Technologie den Immobilienmarkt revolutioniert

September 2021 – Auf der Tokenisierung von Immobilien ruhen seit Jahren große Hoffnungen. In einer gemeinsamen Studie haben sich die Hamburg Commercial Bank und das Frankfurt School Blockchain Center nun eingehender mit dem Thema beschäftigt. Fazit: Noch fehlt es an vielen Grundvoraussetzungen. Doch die Chancen für einen Boom sind gegeben. .

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Die Tokenisierung von Immobilien ist seit geraumer Zeit eines der Themen am Immobilienmarkt, über das offen oder hinter vorgehaltener Hand viel geraunt wird. Vor nunmehr zweieinhalb Jahren wurde vom Berliner Finanzdienstleister Brickblock die erste Immobilie in Europa tokenisiert und verkauft – eine zwei Millionen teure Wohnimmobilie in der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden.

Foto Dr. Cyrus de la Rubia

Chefvolkswirt Dr. Cyrus de la Rubia

Doch welche Basis haben diese Wachstumsphantasien eigentlich? Ein dreiköpfiges Expertenteam – bestehend aus dem Chefökonomen der Hamburg Commercial Bank, Dr. Cyrus de la Rubia, dem Wissenschaftler Professor Dr. Philipp Sandner und dem Doktoranden Jonas Groß vom Frankfurt School Blockchain Center – wollte es genauer wissen. In seiner „Studie zur Tokenisierung von Immobilien. Wie die Blockchain-Technologie den Immobilienmarkt revolutioniert“ hat das Trio die künftigen Einsatzmöglichkeiten und Wachstumspotenziale von Blockchains im Bereich der Immobilienwirtschaft untersucht.

Prof. Dr. Philipp Sandner

Prof. Dr. Philipp Sandner

Tokenisierung führt zu erheblich niedrigeren Kosten

Die Tokenisierung ist in den Augen vieler das Versprechen, einen rigiden und konservativen Markt zu revolutionieren. „Zu diesen Versprechen gehört unter anderem, dass in Zukunft Immobilieninvestments zu erheblich niedrigeren Kosten stärker fraktioniert und somit einer größeren Zahl von Anlegern zugänglich gemacht werden können. Durch die Automatisierung des Transaktions- und Assetmanagements können heute noch wenig effiziente Prozessstrukturen in naher Zukunft grundlegend verbessert werden“, fasst der Einleitungstext der Studie die Vorteile der Blockchain zusammen. Soweit die Theorie.

Und die Praxis? Die haben de la Rubia, Sandner und Groß anhand bereits bestehender Tokenisierungen im Immobilienbereich unter die Lupe genommen. Dafür haben sie sich die Geschäftspraxis von rund 41 Unternehmen aus aller Welt angeschaut, die bereits auf die Tokenisierung von Immobilien setzen. Die Zahl 41 zeigt, dass das Geschäft mit tokenisierten Immobilien noch in den Kinderschuhen steckt. Und die Anzahl der Unternehmen, die am Markt bereits aktiv sind, liegt in der Regel im einstelligen Bereich. Wenn sie auf die Blockchain setzen, dann tun sie das in fast zwei Drittel aller Fälle übrigens per Ethereum.

Jonas Groß

Jonas Groß

Nachholbedarf in vielen regulatorischen Fragen

„Viele Grundvoraussetzungen sind heute noch nicht erfüllt, um das volle Potenzial der Tokenisierung von Immobilien auszuschöpfen“, heißt es in der Branchenstudie. „Dazu zählen beispielsweise liquide Sekundärmärkte und digitalisierte Grundbücher.“ Doch in Sicherheit wiegen sollten sich die alteingesessenen Marktteilnehmer daher nicht. Für Standardgeschäfte könnte die Blockchain schon in näherer Zeit etwa eine echte Konkurrenz zum weitaus kostenträchtigeren Notar werden. Und auch Anbieter traditioneller Immobilienfonds bekommen mit der Tokenisierung neue Konkurrenz vor die Nase gesetzt.

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Denn ein großer Vorteil von tokenisierten Immobilien aus Anlegersicht ist: Viel leichter und auch zu viel geringeren Kosten – häufig genügen 100 Euro oder gar noch weniger – können sich private Investoren an einer Asset-Klasse beteiligen, zu der sie mit herkömmlichen Finanzinstrumenten keinen Zugang hätten. Selbst für offene Immobilienfonds sind höhere Summen nötig, von geschlossenen Fonds mit ihren viel höheren Eintrittshürden oft ab 5.000 Euro oder 10.000 Euro aufwärts einmal ganz zu schweigen.

Fazit der Studie: „Das Potenzial dieser innovativen Art des Immobilieninvestments als groß zu beschreiben, erscheint untertrieben.“

Deutschland auf Platz zwei im Tokenisierungs-Ranking

Tokenisierungs-Unternehmen nach Land

Tokenisierungs-Unternehmen nach Land

Quelle: Frankfurt School Blockchain Center und HCOB, Stand 05.05.2021