Immobiliengeschäft: Mit Vorsicht und Optimismus ins Jahr 2023

Januar 2023 Der Krieg in der Ukraine, rasant steigende Preise und Zinsen sowie die Knappheit bei Baustoffen haben die Immobilienwirtschaft 2022 massiv ausgebremst. Auch die Hamburg Commercial Bank hat ihre Planungen an die neue Situation angepasst und ihre Neugeschäftsziele adjustiert. Doch im Trend zum grünen Büro erkennt Peter Axmann eine neue Wachstumschance – ein Interview mit dem Leiter Immobilienkunden der HCOB.

Herr Axmann, wie erleichtert sind Sie, dass das Krisenjahr 2022 zu Ende ist?

2022 brachte für die deutsche Immobilienbranche einen harten Einschnitt – nach einer langen Phase steigender Preise und stabiler Zinsen. Auch uns hat die politische und wirtschaftliche Entwicklung veranlasst, unser Neugeschäftsvolumen herunterzufahren. Nach unserer erfolgreichen Transformation hatten wir uns für 2022 eigentlich mehr vorgenommen. Doch mit dem Angriff Russlands auf die Ukraine Ende Februar 2022 und den massiven wirtschaftspolitischen Folgen war schnell klar, dass wir unsere Ziele anpassen werden. Die Welt hatte sich um praktisch 180 Grad gedreht. Und weitere Faktoren bestimmten das Immobiliengeschäft: Die Energiekosten verteuerten sich, die Zinsen stiegen, Baustoffe wurden immens teurer – wenn sie denn überhaupt vorrätig waren oder sind. Mit der Folge, dass sich viele geplante oder begonnene Projekte um Monate bis Jahre verzögern – oder sogar komplett fallengelassen werden.

Wie agiert die Hamburg Commercial Bank in diesem aufgewühlten Fahrwasser?

Wir fahren auf Sicht. Und haben, um in der maritimen Bildsprache zu bleiben, unseren Kompass neu justiert.

Was bedeutet das konkret?

Vor der Krise lag unsere Priorität darauf, das Neugeschäft sukzessive auszuweiten. Jetzt geht es primär darum, den Bestand zu schützen. „Safety first“ lautet das Gebot der Stunde.

Was heißt das für Ihre Zahlen?

2022 landeten wir im Immobilienbereich bei einem Neugeschäft von rund 1,5 Milliarden Euro. Mit Blick auf die einzelnen Marktsegmente haben wir uns 2022 vor allem auf Logistik-, Büro- und Wohnimmobilien fokussiert. Etwa ein Drittel des Neugeschäfts entfällt auf Immobilienfinanzierungen im Ausland – das ist mehr als im Jahr 2021 und ein ganz bewusstes Ergebnis unserer breiteren Diversifikation. Dabei haben wir uns auf drei ausländische Immobilienmärkte konzentriert: die Niederlande, die USA und Großbritannien.

Welche Erwartungen knüpfen Sie an das Immobilienjahr 2023?

Es wird noch eine Zeit brauchen, bis neue Bewegung in den Markt kommt. Das Transaktionsvolumen ist auch deshalb so stark eingebrochen, weil die Vorstellungen von Verkäufern und Käufern über den Preis auseinanderliegen. Käufer möchten nicht zu den alten Preisen kaufen, Verkäufer haben aber auf dieser Basis kalkuliert und finanziert. Ab Mitte des Jahres rechne ich wieder mit einem Anstieg der Transaktionen.

Inwiefern passt die Hamburg Commercial Bank ihre Konditionen an die veränderte Marktsituation an?

Wir agieren weiter vorsichtig und konzentrieren uns auf Bestandsfinanzierungen, bleiben aber für auch für Projektentwicklungen ansprechbar – komplexe Strukturierungen liegen in unserer DNA. Unter dem Strich peilen wir für das laufende Jahr ein Neugeschäftsvolumen über dem Vorjahr an. Doch das steht unter dem Vorbehalt der Konjunktur- und Marktentwicklung.

Es gibt verschiedene Meinungen darüber, ob die Mitarbeitenden nach der Pandemie in die Büros zurückkehren werden oder das Homeoffice dem klassischen Großraumbüro den Rang abgelaufen hat. Welchem Lager gehören Sie an?

Das Homeoffice wird bleiben, aber auch das Büro als Austausch- und Begegnungsort wird es weiter geben. Ich denke, dass sich die Büroflächen allerdings weiter wandeln, mit mehr Flächen zum gemeinschaftlichen Austausch beispielsweise.

Welche Rolle spielen „grüne Büros“ in der Zukunft?

Die ESG-Konformität von Büros wird für Unternehmen, die es ernst meinen mit der Nachhaltigkeit und auch entsprechend berichten, immer bedeutsamer. Der Bedarf an energieeffizienten Flächen wird in den kommenden fünf Jahren deutlich bis sehr deutlich über dem Marktangebot liegen. Die Konsequenz liegt auf der Hand: In guten Lagen werden modernisierte oder neue Büros deutlich teurer werden und können sogar historische Höchststände überschreiten. Außerdem gibt es zahlreiche Büroimmobilien, die durch geeignete Investitionen auf „grün“ umgerüstet werden können. Für diese Transition hin zu mehr Nachhaltigkeit stehen wir für unsere Kunden als Finanzierer bereit. Aber: Es gibt auch Immobilien, die für einen Umbau nicht geeignet sind oder bei denen die erforderlichen Investitionen wirtschaftlich keinen Sinn ergeben. Daher werden wir leider auch „Stranded Assets“ am Markt sehen in den kommenden Jahren.