Immobilienmarkt: Die Erfolgsstory geht (noch) weiter

September 2019 – Deutschlands Markt für Büroimmobilien präsentiert sich pünktlich zur Leitmesse „EXPO REAL 2019“ in München selbstbewusst robust. Trotz Brexit, der Angst vor einer Verschärfung der Handelskriege und einer spürbaren Konjunkturabkühlung im Inland bleiben die Aussichten gut. Die Experten der Hamburg Commercial Bank raten dennoch zu mehr Vor- und Weitsicht.

Wie gut es einer Volkswirtschaft geht, lässt sich trefflich an der Arbeitslosenquote ablesen. Die rangiert in Deutschland seit Jahren auf niedrigem, fast rekordverdächtigem Niveau, zuletzt knapp oberhalb der Fünf-Prozent-Marke. Vertreter der Immobilienwirtschaft können über solche Werte nur milde lächeln. Eine annähernd hohe Leerstandsquote – quasi das brancheneigene Statistik-Pendant zur Arbeitslosenquote – wäre angesichts des heutigen Niveaus schon ein Grund zur Panik.

Der Leerstand bei deutschen Büroimmobilien kennt seit Jahren nur eine Richtung: nach unten. In den größten 127 deutschen Büroteilmärkten liegt der Leerstand laut ZIA, dem Spitzenverband der deutschen Immobilienwirtschaft, aktuell bei gerade 4,2 Prozent. Im Durchschnitt der Top-7-Städte Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und München beträgt der Wert sogar nur 3,1 Prozent. Absoluter Spitzenreiter ist die boomende Hauptstadt: Die Leerstandsquote von 1,4 Prozent ist bester Beweis dafür, dass Berlin nicht nur bei Hipstern und Touristen schwer angesagt ist, sondern auch bei Arbeitgebern mit Flächenbedarf. Die Spitzenmieten für Büroimmobilien sind bis Jahresmitte 2019 deutschlandweit zum 8. Mal in Folge gestiegen.

„Auf den Büroimmobilienmärkten in deutschen Städten sehen wir seit Jahren deutlich mehr Nachfrage als Angebot.“

Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden Hamburg Commercial Bank

Moderne Büroflächen sind Mangelware

„Auf den Büroimmobilienmärkten in deutschen Städten sehen wir seit Jahren deutlich mehr Nachfrage als Angebot. Das liegt zum einen an der guten Konjunktur und dem hohen Beschäftigungsgrad. Und zum anderen am Mangel an verfügbaren Flächen. Es fehlen besonders neue und moderne Flächen“, sagt Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank. Der Trend zur verstädterten Dienstleistungsgesellschaft hat weiter an Fahrt aufgenommen: Knapp 15 Millionen Menschen arbeiten mittlerweile in Büros.

Klaus Dittrich, CEO der Messe München und damit Gastgeber der „EXPO REAL“, erkennt noch keinen Stimmungsumschwung: „Seit Jahren begleitet uns die Frage nach dem Ende des Booms. Doch zumindest bei der Beteiligung an der Messe sehen wir keine Trendwende, im Gegenteil: Wir öffnen sogar eine weitere Halle, NOVA3. Hier bündeln wir innovationsaffine und Technologie-Unternehmen“, sagt Dittrich. Die Hamburg Commercial Bank ist ebenfalls mit einem komplett neuen Stand in Bayerns Landeshauptstadt vor Ort.

„Seit Jahren begleitet uns die Frage nach dem Ende des Booms. Doch zumindest bei der Beteiligung auf der Messe sehen wir keine Trendwende, im Gegenteil.“

Klaus Dittrich, CEO Messe München und Gastgeber EXPO REAL

Mit Blick auf den Brexit, die Handelskonflikte und die sich zusehends verschlechternde Wirtschaftslage in Deutschland sieht Axmann mittelfristige Reaktionen, aber keinen Markteinbruch: „Mit der derzeitigen Abkühlung der Konjunktur erwarten wir mittelfristig einen Stillstand bei Mieten und Kaufpreisen sowie einen verzögerten Nachfragerückgang in rund zwei Jahren. Denn die Unternehmen schauen nach unserer Erfahrung erst einmal, ob eine konjunkturelle Entwicklung auch nachhaltig ist. Dies gilt für einen Aufschwung wie für eine Abschwächung gleichermaßen.“

Auf der diesjährigen „EXPO REAL“ vom 7. bis 9. Oktober ist Pessimismus ebenfalls kein Thema. Ganz im Gegenteil: Zunehmend entdecken internationale Investoren den deutschen Markt. Das Interesse ist so groß, dass sich ein Forenbeitrag auf der Immobilienmesse in München sogar der Frage stellt: „Destination Germany: Investor’s Darling Forever?“

Anhaltender Anlagedruck bei Investoren

Gut beraten ist, wer die Antwort auf diese Frage in der goldenen Mitte sucht, zwischen unreflektierter Euphorie und voreiligem Angstgehabe angesichts des rauer werdenden volkswirtschaftlichen Umfelds. Die Megatrends Zuzug in die Städte und Zuwachs bei modernen Bürojobs sind in Deutschland ungebrochen und werden den Markt weiter nach vorn treiben. Hinzu kommt der Anlagedruck bei vielen Investoren, die angesichts der Niedrig- und sogar Negativzinsen wenig lohnende Alternativen zu Investitionen in Immobilien besitzen. Folge der Kapitalflut: sinkende Renditen. Nach Informationen der Hamburg Commercial Bank brachten selbst Toplagen in Hamburg zuletzt nur noch eine Spitzenrendite von knapp drei Prozent.

Bis zur Jahresmitte 2019 hatte die Hamburg Commercial Bank Immobilienneugeschäfte in Höhe von 2,3 Milliarden in die Bücher genommen. Das ist exakt das, was die Bank bis zur Jahresmitte 2018 an neuen Krediten abgeschlossen hatte – bis Jahresende 2018 wurden daraus dann 4,6 Milliarden Euro. Die Zahlen zeigen vorrangig eines: Das Geschäft ist stabil und die Hamburg Commercial Bank mit ihrer hohen Immobilienkompetenz und ihren Repräsentanzen an den wichtigsten Immobilienstandorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf/Köln, Frankfurt am Main und München ein geschätzter Partner bei den Themen Grundstücksankauf, Projektentwicklungen oder langfristigen Bestandsfinanzierungen für Einzelobjekte und ganze Portfolien. Zugleich aber belegen die Zahlen, dass die Bank selektiv vorgeht.

„Um Spitzenmieten zu genieren, braucht es den neuesten technischen Stand und vor allem laufenden Mittel für die Modernisierung.“

Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden Hamburg Commercial Bank

Besonders in reiferen Märkten – und das ist der deutsche Büroimmobilienmarkt nach den Jahren des unaufhaltsamen Booms fraglos – kommt es darauf an, die richtigen Projekte zu finanzieren. Dabei achtet das Team um Peter Axmann neben den Klassikern gute Infrastruktur und Lage, Lage, Lage vor allem auf die Vielseitigkeit eines Objekts. „Sind die Flächen gut anpassbar? Und auch attraktiv für Folgemieter“, nennt er die Fragen, die er auch Projektierern und Investmententwicklern auf der Suche nach einer Finanzierung stellt. „Um Spitzenmieten zu generieren, braucht es den neuesten technischen Stand und vor allem laufende Mittel für die Modernisierung“, sagt Axmann.

Bei ihren Finanzierungen konzentriert sich die Hamburg Commercial Bank auf die großen deutschen Metropolregionen, finanziert aber auch in sogenannten B-Städten, die bei der Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung besonders positiv herausstechen. Gute Chancen haben auch Immobilien mit Mischnutzungen, bei denen beispielsweise Büros durch ein Hotel oder Einzelhandelsflächen ergänzt werden.

Ausgewogener Mix

Ausgewogener Mix [Quelle/Source: Hamburg Commercial Bank]

Immobilienportfolio der Hamburg Commercial Bank zum 30. Juni 2019 in Prozent

  • Büro 33 %
  • Einzelhandel 28 %
  • Wohnen 22 %
  • Betreiber-/Spezialimmobilien 15 %
  • Betriebsmittellinien, Avale etc. 3 %