Studie „Marktkonferenz Sommer 2011“:
HSH Nordbank sieht Entspannung bei Vermietung von Gewerbeimmobilien
Büroleerstände gehen zurück Einzelhandelsimmobilien bleiben interessant Investoren werden risikobereiter
Hamburg/Kiel, 21. September 2011 - Die kommenden zwei Jahre bringen eine Entspannung bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Dies prognostiziert die HSH Nordbank in ihrem aktuellen Risikotrend-bericht „Marktkonferenz Sommer 2011“.
Danach werde es künftig leichter, eine Immobilie zu sich verbessernden Konditionen zu vermieten. Auch die Aussichten am Investmentmarkt seien nach wie vor gut. Ab der zweiten Jahreshälfte 2012 ließen steigende Zinsen allerdings die Risikoprämie abschmelzen und Investitionen damit risikoreicher werden. Für ihre Studie hat die HSH Nordbank ausgewählte Immobilienstandorte auf deren Vermietungs- und Investmentrisiko hin untersucht.
Die Konjunktur in Deutschland habe im Zuge der Abkühlung der Weltwirtschaft im zweiten Quartal dieses Jahres ihren Scheitelpunkt überschritten. Dennoch sei das Wachstum nach wie vor robust und die Bereitschaft der Betriebe, weiter einzustellen, nach wie vor sehr hoch. Dies gelte besonders für das Dienstleistungsgewerbe. „Da der Arbeitsmarkt dem Konjunkturzyklus nachläuft, rechnen wir sowohl für 2011 als auch für 2012 bei den Bürobeschäftigten noch mit einem Stellenzuwachs von jeweils 1,6 Prozent. Ab 2013 wird sich dieser Zuwachs allerdings wieder abschwächen“, erläutert Peter Axmann, Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank. Diese Entwicklung wirke sich positiv auf den Vermietungsmarkt von Büroimmobilien aus. Die HSH Nordbank rechne 2011 in den analysierten Städten mit einem Anstieg der Netto-Absorption auf über eine Mio. Quadratmeter. Von diesem Anstieg würden insbesondere Hamburg und Köln profitieren. Weil gleichzeitig die Anzahl der Fertigstellungen im Jahre 2011 auf rund 640.000 Quadratmeter zurückgingen (2010: 824.000), erwarten die Experten 2011 ein Absinken der Leerstandsrate auf 9,2 Prozent (2010: 9,7 Prozent).
In der Folge würden die Mieten in diesem Jahr merklich steigen – die Spitzenmieten im Mittel um 3,7 Prozent und die Durchschnittsmieten um 2,7 Prozent. Diese Entwicklung werde sich in den kommenden zwei Jahren weiter fortsetzen, bevor ab 2013/14 die Fertigstellungen wieder anzögen und das erhöhte Wachstum der Flächennachfrage nachlasse. Dadurch würde der Abbau des Leerstands allmählich an Fahrt verlieren.
Investmentmarkt: Immobilien derzeit nicht überwertet
Das Investmentrisiko am deutschen Büroimmobilienmarkt wird von der HSH Nordbank als derzeit gering bis mittel bewertet. Damit sei in den nächsten Quartalen ein gutes Umfeld für Transaktionen gegeben. Ab Ende 2012 werde das Investmentrisiko am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt jedoch steigen. Der Grund: Infolge der anziehenden Transaktionsaktivtäten würden die Mietrenditen derzeit noch sinken. Diese träfen ab der zweiten Jahreshälfte 2012 aber auf zügiger steigendende Zinsen, so dass die Risikoprämien zurückgehen. „Wir erwarten erstens, dass Investoren ihre derzeit hohe Risikoaversion allmählich abbauen und risikofreu-diger werden“, so Peter Axmann. „Zweitens sollten auch die langfristigen Zinsen angesichts der weiterhin gut laufenden Konjunktur wieder anziehen.“ Dadurch würde der Abstand zwischen risikofreien Zinsen, etwa von 10-jährigen Staatsanleihen, und der Spitzen-mietrendite sukzessive kleiner werden. Im Jahr 2013 werde sich diese Entwicklung noch beschleunigen und der Spread deutlich unter 200 Basispunkten liegen. Derzeit liegt er bei über 250 Basispunkten.
Moderates Investitionsrisiko bei Einzelhandelsimmobilien
Das Investitionsrisiko auf den Einzelhandelsimmobilienmärkten bleibt nach der Studie erst einmal auf mittlerem Niveau. „Die robuste Konjunkturentwicklung lockt weiterhin Investoren an, so dass Einzelhandelsimmobilien gesucht bleiben“, erläutert Axmann. Problematisch bleibe der Angebotsengpass bei Core-Immobilien. Darum erwarten die Verfasser der Studie, dass Investoren risikofreudiger werden und zusehends mehr in Projektentwicklungen investierten.
Der Renditeabstand zwischen 10-jährigen Bundesanleihen und der Durchschnittsmietrendite, der im Schnitt 2010 gut 250 Basispunkte betrug, werde im Jahre 2011 kaum abnehmen und erst mit dem erwarteten Zinsanstieg ab 2012 sukzessive sinken. Unter sein langfristiges Mittel sinke der Spread jedoch nicht vor 2013. Analog zu den Büromärkten werde sich dann auch das Investitionsrisiko auf den Einzelhandelsimmobilienmärkten deutlich erhöhen.
Über die Studie der HSH Nordbank
Im Risikotrendbericht „Marktkonferenz Sommer 2011“ hat die HSH Nordbank zehn deutsche Büroimmobilienstandorte auf Mietmarkt und Investitionsrisiken untersucht. Dazu zählen Berlin, Bremen, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Hannover, Kiel, Köln, München und Stuttgart. Außerdem wurden die Vermietungs- und Investitionsrisiken der Einzelhandelsimmobilien in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, Kiel, Köln, München und Stuttgart bewertet.
Der Risikotrendbericht „Marktkonferenz“ wird regelmäßig vom Research-Team der HSH Nordbank erstellt. Die Risikokennzahl (MRS Market Risk Score) für den Vermietungsmarkt zeigt an, ob die Wahrscheinlichkeit hoch oder niedrig ist, eine Immobilie in einem bestimmten Zeitraum an einen Mieter mit einer festgelegten Qualität zu marktüblichen Konditionen zu vermieten. Für den Investmentmarkt gibt sie an, ob ein Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt über- oder unterbewertet ist. Dabei wird die Mietrendite mit dem risikofreien Zins, gemessen an der Rendite 10-jähriger Staatsanleihen, verglichen.
Den Risikotrendbericht „Marktkonferenz Sommer 2011“ inklusive aller Grafiken können Sie per Mail bei der HSH Nordbank abrufen. Wir schicken Ihnen die komplette Studie gern im PDF-Format zu.
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