Investitionsvolumen am russischen Immobilienmarkt nimmt deutlich zu
Transaktionsvolumen von 4,5 Milliarden Dollar erwartet Risiken werden durch höhere Renditen kompensiert Neue regionale Märkte werden erschlossen
Hamburg/Kiel, 8. Oktober 2007 - Die Investitionsvolumina an den russischen Gewerbeimmobilienmärkten steigen 2007 erneut deutlich an. Bis zum Jahresende dürfte sich das Gesamtinvestitionsvolumen voraussichtlich auf 4,5 Milliarden US-Dollar summieren. Das entspricht einer Steigerung von rund 41 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert von 3,2 Milliarden Dollar. Dieses Wachstum betrifft sowohl den Büro-, als auch den Einzelhandels- und den Logistik-Immobilienmarkt. Dabei rücken neben traditionell gefragten Standorten wie Moskau und St. Petersburg zunehmend auch andere Millionenstädte des Landes in das Interesse der Investoren. Zu diesen Ergebnissen gelangt die soeben von der HSH Nordbank veröffentlichte Studie „Immobilienmarkt Russland – Mehr Chancen als Risiken?“.
Rund 20 Prozent des gesamten Investitionsvolumens sollen in diesem Jahr in die Millionenstädte Russlands ohne die Metropolen Moskau und St. Petersburg fließen. Im vergangenen Jahr betrug der Anteil erst 8 Prozent. „Der Nachholbedarf ist in diesen regionalen Märkten besonders hoch. Wir erwarten, dass sich bis 2009 die Bürofläche auf 2 Millionen Quadratmeter verdoppeln wird. Trotz dieses Anstiegs kann der geschätzte Bedarf von 8 Millionen Quadratmetern bei weitem nicht gedeckt werden. Das größte Potenzial sehen wir in den Städten Samara, Jekaterinburg und Nowosibirsk“, sagt Claudio Lagemann, Leiter Unternehmensbereich ImmobilienKunden bei der HSH Nordbank. Ein noch größeres Wachstum wird im Bereich Einzelhandel prognostiziert: Angetrieben durch eine stärkere Konsumnachfrage soll sich von 2006 bis 2011 die Fläche an Shopping-Centern nahezu verdreifachen. Überdurchschnittliches Wachstum sehen die Experten in diesem Segment ebenfalls in den Städten Jekaterinburg, Samara und Nishnij Nowgorod. Für einzelne regionale Märkte wie Kasan könnten allerdings kurzfristige Sättigungstendenzen eintreten.
Risiken durch höhere Rendite ausreichend vergütet
Die Anfangsrenditen in Moskau sind von 17 bis 20 Prozent im Jahr 2001 je nach Sektor auf 8,5 bis 11 Prozent im vergangenen Jahr gesunken. Außerhalb der Hauptstadt lagen die Renditen etwa 1 bis 1,5 Prozentpunkte höher. Dem im Vergleich mit mitteleuropäischen Ländern noch immer hohen Renditeniveau steht ein entsprechend höheres Risiko gegenüber. So ist Russland wegen der staatlichen Eingriffe in Politik und Wirtschaft nicht mit den demokratischen Marktwirtschaften Westeuropas vergleichbar. Darüber hinaus ist der Immobilienmarkt trotz einiger Fortschritte noch vergleichsweise intransparent. Vor allem außerhalb Moskaus und St. Petersburgs lassen sich hinsichtlich der langfristigen Nutzung von Immobilien häufig nur spekulative Aussagen treffen. „Das höhere Risiko wird aber nach unserer Analyse durch die vergleichsweise hohen Renditen angemessen vergütet“, meint Lagemann.
Moskau wichtigster Immobilienmarkt
Trotz der zunehmenden Bedeutung der übrigen russischen Millionenstädte bleibt Moskau der wichtigste Immobilienmarkt des Landes. Der Bestand an 1A-Büroflächen betrug Ende vergangenen Jahres rund 6,4 Millionen Quadratmeter. Allein 2006 wurden 1,1 Millionen Quadratmeter Fläche fertig gestellt. Bis zum Ende dieses Jahres sollen weitere 1,2 Millionen Quadratmeter hinzukommen. Der Leerstand von 1A-Flächen beträgt aufgrund der hohen Nachfrage nur 1,5 Prozent. Verliert die russische Wirtschaft nicht an Wachstumsdynamik, wird die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen bis 2010 auf einem hohen Niveau bleiben.
In den vergangenen zweieinhalb Jahren verdoppelte sich nahezu die Einzelhandelsfläche Moskaus auf 3,3 Millionen Quadratmeter. Vor dem Hintergrund eines großen Nachholbedarfs in diesem Segment konnte das gestiegene Angebot die Nachfrage nicht befriedigen. Die Mieten stiegen im vergangenen Jahr um 15 bis 20 Prozent. Angesichts weiterer Fertigstellungen von Einzelhandelsfläche bis Ende 2008 wird sich das Mietwachstum zwar verlangsamen, aber noch immer im zweistelligen Bereich liegen.
Der Markt für Logistikimmobilien entwickelte sich ähnlich dynamisch wie die beiden anderen Segmente. Die Schätzungen für den Flächenbestand der Qualitätsklasse A reichen von 1,4 bis 1,7 Millionen Quadratmeter im vergangenen Jahr. „Allein 2007 sollen weitere 1,2 bis 1,9 Millionen Quadratmeter Fläche hinzukommen. Da das Angebot an guter Logistikfläche bislang unterentwickelt ist, wird die neu entstandene Fläche vom Markt absorbiert. Ein weiteres Wirtschaftswachstum vorausgesetzt, gilt das auch für die bis 2010 geplanten Logistikimmobilien“, erläutert Lagemann.
Schwach entwickelter Büromarkt in St. Petersburg
St. Petersburg ist die zweitwichtigste Wirtschaftsregion in Russland. Im Vergleich zu Moskau hat die Stadt allerdings einen noch unterentwickelten Markt für Büroimmobilien, der in weiten Teilen von alten Beständen aus der Zeit der Sowjetunion stammt. Neue Flächen sind erst in den vergangenen Jahren im größeren Umfang entstanden. So wurden 2006 Büros mit 110.000 Quadratmetern Fläche erbaut, im ersten Halbjahr dieses Jahres kamen weitere 175.000 Quadratmeter hinzu. Aktuell fehlt es vor allem an kleineren und großen Flächen unter 100 beziehungsweise über 1.500 Quadratmeter. Das Mietpreiswachstum dürfte in den kommenden Jahren bei 10 bis 12 Prozent liegen.
Eine große Rolle spielt in St. Petersburg die Logistikbranche. Die Stadt ist gut vernetzt über einen Seehafen, Schienen, Straßen sowie einen Flughafen. Die günstige Lage zog in den vergangenen Jahren Unternehmen wie Wrigleys, Ford, General Motors und Toyota an. Der großen Nachfrage steht ein beschränktes Angebot an modernen Lager- und Logistikflächen gegenüber. Aktuell werden 500.000 Quadratmeter Fläche neu gebaut. Weitere 2,37 Millionen Quadratmeter befinden sich in der Planungsphase. Bis Ende 2008 könnte das Angebot an modernen Lagerflächen von derzeit 500.000 Quadratmeter auf 1,6 Millionen Quadratmeter steigen. Wachstumshemmend könnte die Verkehrsinfrastruktur sein, die mit der steigenden Lagerkapazität nicht Schritt halten kann.
Die HSH Nordbank AG ist eine starke Geschäftsbank im Norden Europas. Sie verfügt über eine Bilanzsumme von 205 Mrd. €. Mit rund 4.600 Mitarbeitern betreut die Bank ihre Firmenkunden und vermögenden Privatkunden rund um den Globus mit einer breiten Palette hochwertiger Bankdienstleistungen. In ihrer Kernregion Hamburg und Schleswig-Holstein ist sie für Firmenkunden Marktführer. Die HSH Nordbank ist ein anerkannter Partner der Kapitalmärkte. International liegt der Schwerpunkt auf Transport und Immobilien. Im Transportbereich deckt die HSH Nordbank die gesamte Wertschöpfungskette ab und ist weltweit größter Schiffsfinanzierer. Im Immobiliengeschäft zählt die HSH Nordbank als Dienstleister rund um die Immobilie zu den stärksten Banken in Deutschland.
Weitere Informationen finden Sie unter www.hsh-nordbank.de
Die in dieser Pressemitteilung enthaltenen Informationen sind kein Verkaufsangebot für jedwede Art von Wertpapieren der Hamburg Commercial Bank AG. Wertpapiere der Hamburg Commercial Bank AG dürfen nicht ohne Registrierung gemäß US Wertpapierrecht in den USA verkauft werden, es sei denn ein solcher Verkauf erfolgt unter Ausnutzung einer entsprechenden Ausnahmevorschrift.
Diese Presseinformation kann zukunftsgerichtete Aussagen enthalten. Diese Aussagen basieren auf unseren Einschätzungen und Schlussfolgerungen aus uns zum jetzigen Zeitpunkt vorliegenden Informationen, die wir als zuverlässig erachten. Zukunftsgerichtete Aussagen beinhalten sämtliche Informationen, die nicht lediglich historische Fakten wiedergeben, einschließlich Informationen, die sich auf mögliche oder erwartete zukünftige Wachstumsaussichten und zukünftige wirtschaftliche Entwicklungen beziehen.
Solche zukunftsgerichtete Aussagen stützen sich auf Schlussfolgerungen, die sich auf zukünftige Ereignisse beziehen und hängen ab von Ungewissheiten, Risiken und anderen Faktoren, von denen eine Vielzahl außerhalb der Möglichkeit unserer Einflussnahme steht. Entsprechend können tatsächliche Ergebnisse erheblich von den zuvor getätigten zukunftsgerichteten Aussagen abweichen. Wir können keine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit dieser Aussagen oder das tatsächliche Eintreten der gemachten Angaben übernehmen. Des Weiteren übernehmen wir keine Verpflichtungen zur Aktualisierung der zukunftsgerichteten Aussagen nach Veröffentlichung dieser Information.