Konjunkturabschwächung hinterlässt erste Spuren auf dem Gewerbe-immobilienmarkt
• Dynamisches Mietwachstum bei Büroimmobilien erlahmt 2013
• Robuste Konsumstimmung und steigende Einkommen halten Nachfrage nach Handelsflächen hoch
• Vermietungs- und Investmentrisiken bei Gewerbeimmobilien 2012 noch rückläufig
• HSH Nordbank legt Studie zu Büro- und Einzelhandels-immobilien in deutschen Metropolen vor
Hamburg/Kiel, 27. November 2012 - Die Vermietungs- und Investmentrisiken für Gewerbeimmobilien in Deutschland sind im Jahresverlauf 2012 weiter rückläufig. Mittelfristig erwarten die Experten der HSH Nordbank jedoch einen moderaten Anstieg der Risiken, wenn auch auf überschaubarem Niveau.
Die sich abkühlende Konjunktur wirkt unterschiedlich auf die Branche, so das Fazit der „Marktkonferenz Deutsche Gewerbeimmobilien“ der HSH Nordbank. So wird im Segment der Büroimmobilien die in den vergangenen Jahren starke Flächennachfrage in 2013 abnehmen und das bisher dynamische Mietwachstum bremsen. Bei den Han-delsflächen hingegen bleibt die Nachfrage aufgrund der weiterhin guten Konsumstimmung und positiven Einkommenserwartungen hoch, so dass sich die Mietzuwächse in diesem Markt stabil entwickeln.
Untersucht wurden die Büro- und Einzelhandelsimmobilien-Märkte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Hannover, Kiel, Köln, München und Stuttgart. Bei der Betrachtung der Büroimmobilienmärkte wurde außerdem die Stadt Bremen einbezogen.
Stimmung bei Unternehmen trübt sich ein
Deutschland kann sich der abkühlenden Weltkonjunktur und der Rezession in weiten Teilen Europas immer weniger entziehen. Für das laufende Jahr erwarten die Analysten der HSH Nordbank daher lediglich einen moderaten Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts in Höhe von 0,8 Prozent. Die Stimmung in der Wirtschaft hat sich in den vergangenen Monaten zusehends verschlechtert. Insbesondere die gewerblichen Unternehmen drosseln angesichts der unsicheren Entwicklung auf ihren Absatzmärkten ihre Produktion. Aber auch Stimmung im Dienstleistungssektor trübt sich ein. Die Unternehmen werden vorsichtiger und halten sich bei Einstellungen zurück: Laut Bulwien Gesa wurden 2011 in den untersuchten Städten noch fast 62.000 Bürobeschäftigte eingestellt, für das laufende Jahr rechnet die HSH Nordbank hier lediglich mit rund 35.600 neuen Stellenbesetzungen.
Höhere Leerstände bei Büroimmobilien ab 2013 erwartet
Für das kommende Jahr rechnen die Experten der Bank mit einer Wende in der Leerstandsentwicklung bei Büroimmobilien: Ein höherer Zubau wird dann die sich kon-junkturbedingt weiter abschwächende Nachfrage wieder übertreffen. Das Mietwachstum sollte bei jährlich knapp 0,5 Prozent liegen. Auch wenn die Vermietungsrisiken dann anziehen, bleiben sie im Mittelfeld. Im Investmentbereich für Büroimmobilien sind nach Einschätzung der HSH Nordbank ab 2013 leichte Werteinbußen nicht auszuschließen. Die bisher wegen der Eurokrise niedrigen risikofreien Zinsen ziehen mittelfristig zunächst leicht, später stärker an und senken die Risikoprämie damit merklich.
Einzelhandel profitiert von guter Konsumstimmung
Unbeeindruckt von der abflauenden Konjunktur zeigt sich die Konsumstimmung der Verbraucher. Die hohe Kaufbereitschaft und die zuversichtliche Einkommenserwartung dürfte den Einzelhändlern in den beobachteten Städten in 2012 ein nominales Umsatzplus von 2,8 Prozent bescheren. Einzelhandelsflächen stehen damit auch weiter hoch im Kurs. Dennoch geht die Vermietungsleistung zurück, was zum Großteil auf ein mangelndes Angebot großer Flächen zurückzuführen ist. Die Analysten rechnen mittelfristig damit, dass die Einzelhandelsumsätze schneller als die Verkaufsfläche wachsen und damit die Flächeneffizienz steigt. Die im laufenden Jahr in den beobachteten Städten noch um 3,3 Prozent steigenden Spitzenmieten dürften in den kommenden Jahren preisbereinigt jedoch eher stagnieren, so dass die Vermietungsmarktrisiken mittelfristig marginal steigen bzw. sich stabil im mittleren Bereich bewegen.
Im Investmentbereich für Handelsflächen sinken die bereits relativ moderaten Risiken in 2012 weiter. Mittelfristig dürfte sich die hohe Risikoprämie – die zum Großteil aus dem Abstand zwischen zehnjähriger Bundesanleihe und Mietrendite resultiert – allerdings wegen des zu erwarteten Zinsanstiegs abschmelzen. Die Investmentrisiken steigen dann zwar, bleiben aber noch mittlere.
Hamburger City äußerst begehrt
Die Einzelhandelsflächen in Hamburger Citylagen sind weiterhin äußerst begehrt und die Fluktuation ist gering. Das knappe Angebot hält den Flächenumsatz trotz starker Nachfrage auf relativ niedrigem Niveau. Mittelfristig sehen die Analysten der Bank, dass auch in Hamburg die Handelsumsätze stärker als die Verkaufsflächen zulegen, so dass die Mieten ansteigen. Preisbereinigt erlahmt das Mietwachstum jedoch, so dass sich die Risiken im mittleren Bereich einpendeln.
Die Vermietungsleistung im Büroimmobilienmarkt der Hansestadt blieb in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres mit gut 300.000 m² knapp 20 Prozent hinter dem guten Vorjahresergebnis zurück. Insbesondere Großanmietungen fehlen. Begehrter wird die - im Vergleich zur Innenstadt deutlich günstigere - Lage in der City Süd. Die Risiken haben sich in diesem Segment im laufenden Jahr kaum geändert, da Angebot und Nachfrage sich die Waage halten. Ab 2013 erwarten die Analysten der HSH Nordbank durch anziehenden Zubau einen zunehmenden Leerstand und leichten Mietpreisrückgang, der sich auf Sicht jedoch nur marginal ansteigend auf die mittleren Risiken auswirkt.
Die umfassenden Marktkonferenz-Risikotrendberichte „Deutsche Büroimmobilien“ und „Deutsche Einzelhandelsimmobilien“ im pdf-Format finden Sie auf unserer Internetseite als Download.
Die in dieser Pressemitteilung enthaltenen Informationen sind kein Verkaufsangebot für jedwede Art von Wertpapieren der Hamburg Commercial Bank AG. Wertpapiere der Hamburg Commercial Bank AG dürfen nicht ohne Registrierung gemäß US Wertpapierrecht in den USA verkauft werden, es sei denn ein solcher Verkauf erfolgt unter Ausnutzung einer entsprechenden Ausnahmevorschrift.
Diese Presseinformation kann zukunftsgerichtete Aussagen enthalten. Diese Aussagen basieren auf unseren Einschätzungen und Schlussfolgerungen aus uns zum jetzigen Zeitpunkt vorliegenden Informationen, die wir als zuverlässig erachten. Zukunftsgerichtete Aussagen beinhalten sämtliche Informationen, die nicht lediglich historische Fakten wiedergeben, einschließlich Informationen, die sich auf mögliche oder erwartete zukünftige Wachstumsaussichten und zukünftige wirtschaftliche Entwicklungen beziehen.
Solche zukunftsgerichtete Aussagen stützen sich auf Schlussfolgerungen, die sich auf zukünftige Ereignisse beziehen und hängen ab von Ungewissheiten, Risiken und anderen Faktoren, von denen eine Vielzahl außerhalb der Möglichkeit unserer Einflussnahme steht. Entsprechend können tatsächliche Ergebnisse erheblich von den zuvor getätigten zukunftsgerichteten Aussagen abweichen. Wir können keine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit dieser Aussagen oder das tatsächliche Eintreten der gemachten Angaben übernehmen. Des Weiteren übernehmen wir keine Verpflichtungen zur Aktualisierung der zukunftsgerichteten Aussagen nach Veröffentlichung dieser Information.