HSH Nordbank Immobilien-Risikotrend Winter 2008: Investitionsrisiken für Büroimmobilien nehmen weltweit leicht zu
Hamburg/Kiel, 6. März 2008 - Die Investitionsrisiken an den globalen Büroimmobilienmärkten haben sich mit wenigen Ausnahmen erhöht. Damit wurde der seit Sommer 2006 anhaltende Trend weltweit abnehmender Risiken unterbrochen. Das geht aus dem aktuellen Immobilien-Risikotrend der HSH Nordbank hervor. Zwar bleibt die Zunahme des Risikos moderat, dennoch spiegeln sich in dieser Entwicklung bereits die Folgen der Finanzkrise und die Erwartungen einer Konjunktureintrübung wider. Die stärkste Zunahme von Risiken verzeichnen einige Teilmärkte von New York und London. Paris und Düsseldorf weisen dagegen als einzige Städte abnehmende Investitionsrisiken auf.
„Die gestiegenen Risikowerte in den USA und Europa zeigen, dass die Finanzkrise auch auf dem Markt für Büroimmobilien angekommen ist. Die Investmentpreise sind in den letzten Monaten bereits gesunken und erfahren nun eine durchaus gesunde Marktkorrektur. Die Zuwächse der Risiken sind bisher aber eher gering. Auch wenn der Investmentmarktboom seinen Höhepunkt überschritten hat, erwarten wir auch in diesem Jahr eine lebhafte Investmentnachfrage nach Immobilien, da weltweit hohe Kapitalvolumina für geeignete Anlagen bereit liegen“, erläutert Peter Axmann, stv. Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank.
Abkühlende Konjunktur in den USA
In den meisten untersuchten Städten haben sich die Risiken nur leicht erhöht. Lediglich im New Yorker Teilmarkt Midtown North hat sich eine deutliche Erhöhung des Risikos eingestellt, gleichwohl bleibt die Bewertung mit der untersten Risikostufe „geringes Risiko“ bestehen. Die aggregierten US-Märkte erhalten die Einstufung „geringes/ mittleres Risiko“. Bis 2010 wird sich in den USA das Risiko auf den Büromärkten weiter erhöhen. Die erschwerten Finanzierungsbedingungen als Folge der Finanzkrise sorgen zunächst dafür, dass großvolumige Deals deutlich schwerer zustande kommen. Mit der sinkenden Nachfrage geraten die Preise weiter unter Druck. Sollte sich darüber hinaus die Konjunktur deutlich abkühlen, könnte der Bedarf an Büroflächen sinken. Der Leerstand bis 2009 könnte auf dem volatilen Büromarkt der USA daher von derzeit 12,6 Prozent auf knapp 17 Prozent steigen.
Europa: Nur leichter Anstieg des Risikos bis 2010
Auch in europäischen Städten außerhalb Deutschlands hat sich mit Ausnahme von Paris das Investitionsrisiko auf den Büroimmobilienmärkten erhöht. Statt wie bisher mit „geringem Risiko“ sieht die HSH Nordbank den Gesamtmarkt nunmehr mit „mittlerem/geringem Risiko“. Den höchsten Anstieg des Risikos verzeichnet der Teilmarkt London City, dieser bleibt aber in der niedrigsten Risikostufe „geringes Risiko“ und damit weiterhin unter dem europäischen Durchschnitt. Die höchsten Risikowerte haben die holländischen Städte Amsterdam und Rotterdam (mittleres Risiko). Der Trendwechsel zu höheren, aber gleichwohl moderat steigenden Investitionsrisiken zeigt die unterschiedlichen Einflüsse des vergangenen halben Jahres auf den europäischen Büroimmobilienmarkt. Zum einen sorgt der konjunkturelle Aufschwung für ein Wachstum der 3 Beschäftigung und eine zunehmende Nachfrage nach Büroimmobilien, die einen Mietanstieg begünstigt. Gedämpft wird die Konjunktur durch steigende Rohstoffpreise, den starken Euro und die Turbulenzen auf den Finanzmärkten. Die Immobilienmärkte haben vielerorts im Sommer 2007 ihren Höhepunkt erreicht. Die Preise erreichten Rekordniveau, die Nettoanfangsrenditen lagen mit durchschnittlich 4,7 Prozent in einem sehr niedrigen Bereich. Bleibt die Konjunktur robust, ist in den kommenden Jahren vielerorts ein Mietwachstum wahrscheinlich. Die Nettoanfangsrenditen werden sich auf über 5 Prozent erhöhen. Vor diesem Hintergrund wird das Investitionsrisiko bis 2010 nur leicht steigen. Das Mietrisiko könnte sich bei einer stabilen Konjunktur im gleichen Zeitraum sogar weiterhin verringern.
Risikowerte in Deutschland stabil
In Deutschland zeigen sich die Risikowerte nahezu stabil. Das Investitionsrisiko ist im Bürosektor im vergangenen halben Jahr gestiegen, aber weniger stark als in den anderen europäischen Ländern. Nahezu unverändert zeigen sich die Investmentrisiken der Sektoren Einzelhandel und Wohnen, sowie die Vermietungsrisiken in allen Nutzungsarten. Nach wie vor werden die Risiken in Deutschland aber höher bewertet als im europäischen Durchschnitt.
Die HSH Nordbank AG ist eine starke Geschäftsbank im Norden Europas. Sie verfügt über eine Bilanzsumme von 206 Mrd. €. Mit rund 4.700 Mitarbeitern betreut die Bank ihre Firmenkunden und vermögenden Privatkunden rund um den Globus mit einer breiten Palette hochwertiger Bankdienstleistungen. In ihrer Kernregion Hamburg und Schleswig-Holstein ist sie für Firmenkunden Marktführer. Die HSH Nordbank ist ein anerkannter Partner der Kapitalmärkte. International liegt der Schwerpunkt auf Transport und Immobilien. Im Transportbereich deckt die HSH Nordbank die gesamte Wertschöpfungskette ab und ist weltweit größter Schiffsfinanzierer. Im Immobiliengeschäft zählt die HSH Nordbank als Dienstleister rund um die Immobilie zu den stärksten Banken in Deutschland.
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