Studie HSH Nordbank/HSH Real Estate: Immobilienboom in den asiatisch-pazifischen Finanzzentren verliert kaum an Fahrt

Investitionen erreichten 2007 Rekordhöhe Anstieg der Kaufpreise um über 100 Prozent Jährliche Mietsteigerungsraten von bis zu 130 Prozent

Hamburg/Kiel, 10. März 2008 - Im vergangenen Jahr wurden in die asiatisch-pazifische Region 121 Milliarden US-Dollar in direkte Immobilienanlagen investiert. Das ist ein Plus von 27 Prozent im Vergleich zu 2006. Der Anteil am globalen Investitionsvolumen stieg damit von rund acht Prozent im Jahr 2003 auf 16 Prozent im Jahr 2007. Trotz des Rückgangs des weltweiten Investitionsvolumens wird für die asiatischen Märkte auch für 2008 ein Wachstum prognostiziert, wenn auch die Zuwachsrate geringer ausfallen wird. Das ist ein Ergebnis der aktuellen Studie „Asiatisch-pazifische Finanzzentren – Chancen für Investoren“ der HSH Nordbank und der HSH Real Estate. Die Studie analysiert die Wirtschaftsperspektiven sowie die Entwicklungen auf den Investmentmärkten und den Immobilien- und Kapitalmärkten der asiatisch-pazifischen Finanzzentren Hongkong, Singapur, Tokio und Sydney.

„Das starke Wachstum Asiens, das angetrieben wird durch die sehr schnelle Urbanisierung und den steigenden Wohlstand, verliert kaum an Fahrt und entwickelt eine Dynamik, die Rezessionstendenzen aus den USA zum Teil kompensiert“, so Peter Rieck, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der HSH Nordbank. Weitere Gründe für das starke Wachstum vieler asiatischer Metropolen sind ein expandierender tertiärer Sektor mit steigenden Bürobeschäftigtenzahlen sowie eine starke Nachfrage nach neuen und hochwertigen Büroflächen bei einem knappen Angebot und einer moderaten Neubautätigkeit.

Ganz unterschiedliche Investorengruppen dominieren die vier untersuchten Investmentmärkte. Zu den institutionellen Anlegern zählen neben den weltweit operierenden Fondsinitiatoren Staats- und Pensionsfonds. „An den Wohnungsmärkten wirkt sich trotz teilweise reglementierter Märkte die Zunahme der Bezieher hoher Einkommen als potente Nachfrager positiv auf das Investmentgeschehen aus. Diese Nachfragegruppe wächst im asiatisch-pazifischen Raum überdurchschnittlich stark“, betont Rieck. Allein in Singapur stieg der Anteil der Vermögenden im Jahr 2006 um etwa 21 Prozent. Das ist weltweit die höchste prozentuale Zuwachsrate.

Tokio – höchste Wohnimmobilienrendite

Mit 31 Millionen Quadratmetern ist Tokio der größte und zugleich teuerste Büroimmobilienmarkt der vier untersuchten Finanzzentren. Die zunehmende Institutionalisierung und Verbriefung von Immobilien in Form von REITs hat internationale Investoren auf den japanischen Investmentmarkt gelockt. Im Durchschnitt sind die Preise für Büroimmobilien im vergangenen Jahr in Tokio je nach Teilmarkt zwischen 4 und 16 Prozent gestiegen. Die Renditen für Tokioter Büroimmobilien liegen zwischen 2,5 und 3,5 Prozent für Objekte in Spitzenlagen. Deutlich höher sind hingegen die Renditen für Wohnimmobilien, die zwischen 4,7 Prozent und 7,1 Prozent liegen. Das ist im Vergleich zu den drei anderen untersuchten Finanzzentren die höchste Wohnimmobilienrendite. Durch die hohe Nachfrage nach modernen Büros ist der Leerstand von acht Prozent im Jahr 2003 auf aktuell 2,6 Prozent gesunken. Die Büromieten legten im vergangenen Jahr um neun Prozent, in der Spitze sogar um 17 Prozent zu. Aufgrund der Fertigstellung zahlreicher neuer Bürogebäude in den kommenden Jahren wird das Mietwachstum etwas abnehmen.

Singapur – größter Anstieg der Immobilienwerte

2007 erreichten die Investitionen auf dem Immobilienmarkt in Singapur eine Rekordsumme von 36 Milliarden US-Dollar. Der Büroimmobilienmarkt hielt einen Anteil von 28,3 Prozent des gesamten Investmentmarktvolumens. Mit 114,8 Prozent verzeichnete Singapur im vergangenen Jahr den höchsten Preisanstieg für Büroimmobilien in den untersuchten Finanzzentren. Die Büromieten haben im Einjahreszeitraum mit mehr als 90 Prozent eine ähnlich starke Entwicklung genommen. Obwohl das Wachstumstempo abnehmen dürfte, werden die Mieten ihren Höhepunkt voraussichtlich erst 2009/2010 erreichen. Erst ab 2011 werden wegen umfangreicher Fertigstellungen die Mieten wieder sinken. Das Interesse nationaler und internationaler Finanzinvestoren wird daher weiterhin hoch bleiben. Die Renditen für Büroimmobilien bewegen sich in dem korruptionsfreien und reichen Stadtstaat je nach Lage zwischen 4,3 Prozent und 4,8 Prozent. Die Renditen für Wohnimmobilien liegen im Durchschnitt bei nur drei Prozent.

Hongkong – Mietsteigerungsraten von bis zu 130 Prozent

Hongkong liegt hinsichtlich der Wachstumsraten hinter Singapur und Tokio. Der Anstieg der Immobilienpreise betrug im vergangenen Jahr in Central 19 Prozent und in Kowloon 4,2 Prozent. Seit 2003 sind jedoch die Büromieten explodiert. Die jährlichen Mietsteigerungsraten lagen in den Folgejahren zwischen 30 und 130 Prozent. Obgleich das Tempo zuletzt abnahm, stiegen die Mieten immer noch um über 20 Prozent, weil viele Unternehmen weiter auf Expansionskurs sind. Nur bei den Banken ist die Stimmung wegen der Kreditkrise etwas abgekühlt. Die Renditen bewegen sich je nach Lage zwischen 3,3 Prozent und 3,9 Prozent. Im Bereich der Wohnimmobilien liegt der Durchschnitt bei 4,1 Prozent. Die Preise für Premiumobjekte stiegen 2007 um sechs Prozent pro Quartal. Käufer waren vor allem chinesische, aber auch ausländische institutionelle Investoren, die große Projekte zwischen 300 und 700 Millionen Hongkong-Dollar erwarben.

Sydney – höchste Büroimmobilienrendite

Die Wachstumsraten in Sydney sind mit denen in Hongkong vergleichbar. Der Anstieg der Immobilienpreise betrug im vergangenen Jahr 14,6 Prozent. Die Bürospitzenmieten sind seit 2005 um bis zu sechs Prozent jährlich gestiegen. Obgleich das Plus in einigen Stadtteilen 2008 höher ausfallen dürfte, sind mittelfristig Zuwächse von rund fünf Prozent zu erwarten. Die Renditen für Büroimmobilien bewegen sich je nach Lage zwischen 5,3 Prozent und 7,4 Prozent und sind die höchsten Renditen in den vier untersuchten Finanzzentren. Im Durchschnitt wurden seit 1999 jährlich rund 1,9 Milliarden australische Dollar in den Büroimmobilienmarkt Sydney investiert

Strukturierte Immobilienfinanzierung erst am Anfang

Traditionell spielen im asiatisch-pazifischen Raum klassische Bankenfinanzierungen die größte Rolle in der Immobilienfinanzierung. Das immobilienbezogene Kreditvolumen stieg von 18,3 Milliarden US-Dollar im Jahr 2002 auf 54,7 Milliarden US-Dollar im Jahr 2006. Zur Jahresmitte 2007 wurde ein Wert von 33,7 Milliarden US-Dollar erreicht. Das entspricht einem Anteil von geschätzten 32 Prozent am gesamten Kreditvolumen in der Region. „Strukturierte Finanzprodukte sind in der Refinanzierung noch nicht so sehr verbreitet. Ihre Bedeutung steigt mit dem Wachstum des REIT-Marktes. Insbesondere Commercial Mortgage-backed Securities (CMBS) werden zur Refinanzierung genutzt, während die Nachfrage nach riskanter bewerteten CDOs vergleichsweise gering ist“, so Rieck. Das Volumen der strukturierten Finanzprodukte ist von knapp fünf Milliarden US-Dollar auf rund elf Milliarden US-Dollar im Jahr 2006 angestiegen. Gemessen am Volumen ist Japan der größte Markt mit einem Anteil von 66 Prozent, gefolgt von Australien mit 17 Prozent und Singapur mit 16 Prozent.

Download von Grafiken zur Studie

Die Studie kann kostenlos unter research@hsh-nordbank.com bestellt werden.

Die HSH Nordbank AG ist eine starke Geschäftsbank im Norden Europas. Sie verfügt über eine Bilanzsumme von 206 Mrd. €. Mit rund 4.700 Mitarbeitern betreut die Bank ihre Firmenkunden und vermögenden Privatkunden rund um den Globus mit einer breiten Palette hochwertiger Bankdienstleistungen. In ihrer Kernregion Hamburg und Schleswig-Holstein ist sie für Firmenkunden Marktführer. Die HSH Nordbank ist ein anerkannter Partner der Kapitalmärkte. International liegt der Schwerpunkt auf Transport und Immobilien. Im Transportbereich deckt die HSH Nordbank die gesamte Wertschöpfungskette ab und ist weltweit größter Schiffsfinanzierer. Im Immobiliengeschäft zählt die HSH Nordbank als Dienstleister rund um die Immobilie zu den stärksten Banken in Deutschland.

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