Marktkonferenz-Studie: Hamburger Wohnungsmarkt bleibt attraktiv

• Wohnungszubau deckt hohe Nachfrage noch nicht
• Moderate Mietzuwächse bereits vor Mietpreisbremse
• Hamburger Mieten im Großstadtvergleich nicht überteuert
• Eigentumswohnungen teurer – aber dank Niedrigzins erschwinglicher

Hamburg/Kiel, 22. September 2015 - Der Hamburger Wohnungsmarkt bleibt dank eines soliden Wirtschaftswachstums, mehr Beschäftigten und einem hohen Zuzug auch mittelfristig attraktiv und bietet Investoren gute Anlagemöglichkeiten. Zu diesem Ergebnis kommen die Analysten der HSH Nordbank in ihrer aktuellen „Marktkonferenz-Studie Wohnimmobilien“, in der die Entwicklungen und Trends in 16 deutschen Städten untersucht wurden.

In den kommenden Jahren werden die Mieten und Kaufpreise zwar in allen Hamburger Stadtteilen steigen, die hohen Sprünge der vergangenen Jahre schwächen sich jedoch ab. Insbesondere wegen der vom Senat gesetzten und seit 2013 erreichten Zielmarke von 6.000 neuen Wohnungen pro Jahr wird sich das Wachstum verlangsamen. Die hohe, vor allem durch den jährlichen Zuzug bedingte zusätzliche Wohnraumnachfrage wird damit nahezu aufgefangen. Allerdings treibt die vor 2012 entstandene Angebotslücke die Mieten und Preise weiter leicht nach oben. Verglichen mit anderen Metropolen bewegen sich Hamburgs durchschnittliche Mieten im Mittelfeld, gemessen an den Spitzenpreisen für Eigentumswohnungen liegt die Hansestadt hingegen vorn. Und obwohl die Preise für Eigentumswohnungen im gesamten Stadtgebiet seit Jahren steigen, ist der Erwerb eines Eigenheims dank des niedrigen Zinsumfelds erschwinglicher.

Bautätigkeit und Wohnungsnachfrage nahezu ausgeglichen
Die Analysten der Studie sehen für die kommenden Jahre eine stark wachsende Wohnungsnachfrage in der Hansestadt. So dürfte bis 2018 die Zahl der Einwohner um 1,9 Prozent bzw. die Zahl der Haushalte um etwa 25.000 steigen. Auch wenn die seit 2013 gestiegene Bautätigkeit sich auf erhöhtem Niveau fortsetzt, wird sie die zusätzliche Nachfrage in den kommenden drei Jahren nur leicht übersteigen. Die zwischen 2005 bis 2012 entstandene Angebotslücke kann damit noch nicht geschlossen werden. Der Leerstand wird dementsprechend bei niedrigen 0,6 Prozent verbleiben und damit nicht einmal die für den Wohnungswechsel nötige Reserve erreichen.

Mieten steigen weniger dynamisch
Seit 2012 ist ein deutlicher Rückgang des Mietpreiswachstums in Hamburg spürbar: Waren die Spitzenmieten im Bestand zwischen 2008 und 2011 noch um mindestens sieben Prozent jährlich gestiegen, lag der Zuwachs im Jahr 2014 nur noch bei 1,3 Prozent. Dass es trotz der ungebrochen hohen Nachfrage nach Wohnraum in den vergangenen beiden Jahren zu deutlich geringeren Mietpreissteigerungen kam, führen die Analysten der HSH Nordbank unter anderem auf die seit 2013 kontinuierlich gesteigerte Bautätigkeit zurück. So wurde nicht nur die vom Hamburger Senat vorgegebene Zielgröße von 6.000 Wohnungen pro Jahr erreicht und damit ein Großteil der Nachfrage aufgefangen; auch der nicht geringe Anteil an preisgünstigem Wohnraum daran dämpfte die Mietpreise.

Im Vergleich mit anderen deutschen Metropolen sind die durchschnittlichen Mieten in Hamburg zudem nicht überteuert. Das Einkommen der Hamburger ist seit 2003 um 32 Prozent gestiegen und hat den mittleren Mietpreisanstieg von 35 Prozent damit fast kompensiert. Aktuell müssen Hamburger Haushalte knapp 18 Prozent ihres Einkommens für die Kaltmiete in einer Bestandswohnung aufbringen. Unter den deutschen Top-7-Städten sind nur Wohnungen in Düsseldorf mit rund 17 Prozent günstiger zu mieten, Spitzenreiter ist München mit über 30 Prozent.

„Die im Juli dieses Jahres in Hamburg eingeführte Mietpreisbremse wäre angesichts des zuletzt moderateren Mietpreiswachstums kaum notwendig gewesen“, sagte Peter Axmann, Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank. „In den kommenden vier Jahren rechnen wir nicht zuletzt wegen der Mietpreisbremse nur noch mit einem Anstieg der Mieten im Bestand von etwa einem Prozent jährlich.“ Aktuell werden Bestandswohnungen für durchschnittlich 10,10 Euro/m² vermietet. Bis 2018 werden die Mieten im Schnitt insgesamt um etwa vier Prozent auf 10,50 Euro/m² steigen, so die Prognose der Analysten.

Bei Neubauten hingegen, die von der Mietpreisbremse unberührt bleiben, dürfte das Mietwachstum in den kommenden Jahren wieder deutlicher anziehen. Ende des vergangenen Jahres lagen die Mieten für neugebaute Wohnungen bei durchschnittlich 13,10 Euro/m², bis 2018 werden sie um gut neun Prozent auf etwa 14,30 Euro/m² steigen. In der Spitze werden schon jetzt 19 Euro/m² für Miete aufgerufen

Eigentumswohnungen teurer, aber dank Niedrigzins erschwinglicher
Die Spitzenkaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen in den vergangenen sechs Jahren sehr dynamisch, teils mit Zuwächsen von über zehn Prozent pro Jahr. Ab 2015 rechnen die Experten der HSH Nordbank aufgrund zahlreicher Bauprojekte mit einem gedämpften, aber soliden jährlichen Preiszuwachs von etwa zwei Prozent. In fast allen Stadtteilen, insbesondere in der Hafencity, Altona (Neue Mitte) und Wandsbek sowie im Umland wird in den nächsten Jahren umfangreicher Wohnraum fertiggestellt. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Eigentumswohnungen werden in Hamburg ebenso wie in München deutschlandweit die höchsten Preise aufgerufen. Der Spitzenpreis für neue Eigentumswohnungen in Hamburg erreicht bereits 9.000 Euro/m². In gefragten Quartieren im Zentrum und an der Alster liegt er teils sogar merklich darüber. Die Spitzenpreise im Bestand lagen Ende 2014 bei 6.500 Euro/m² und sind damit sogar teurer als entsprechende Wohnungen in München (6.400 Euro/m²). Bis Ende 2016 dürften die Spitzenpreise im Bestand und im Erstbezug noch um weitere rund fünf Prozent zulegen.

Wohnungen verteuerten sich im Durchschnitt in den vergangenen Jahren zwar auch deutlich, das Preiswachstum hat aber gegenüber den Jahren 2010 bis 2012 mit jährlichen Zuwächsen von bis zu 11 Prozent abgenommen. So legten mittlere Preise von Neubauwohnungen 2014 noch um 3,8 Prozent auf 4.150 Euro/m² zu. Damit müssen die Hamburger für den Wohnungskauf mit dem gut 8-fachen des Jahreseinkommens inzwischen zwar mehr aufwenden als vor sechs Jahren (das 6-fache), aber immer noch etwas weniger als Käufer in anderen Großstädten (im Durchschnitt das 8,7-fache). Nur dank der niedrigen Zinsen sind Eigentumswohnungen für die Hamburger mittlerweile jedoch erschwinglicher als noch vor fünf Jahren.

Das Niedrigzinsumfeld zeigt sich ebenfalls deutlich im steigenden Investitionsvolumen, das seit 2009 um gut 35 Prozent angezogen hat. Auch künftig dürften die niedrigen Zinsen trotz des relativ hohen Immobilienpreisniveaus für eine hohe Nachfrage sorgen. Peter Axmann prognostiziert für die kommenden Jahre: „Der Abstand zwischen Spitzenmietrendite und nahezu risikolosen zehnjährigen Bundesanleihen erreicht in diesem Jahr mit gut 2,8-Prozentpunkten ein neues Hoch. Damit bleibt der Hamburger Immobilienmarkt auch für Investoren aus dem In- und Ausland attraktiv.“

Für die HSH Nordbank-Studie „Marktkonferenz-Studie Wohnimmobilien September 2015“ wurden neben dem Hamburger Markt auch die Wohnimmobilienmärkte der Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart sowie die der Städte Bremen, Dresden, Hannover, Kiel, Leipzig, Lübeck, Potsdam, Rostock und Schwerin analysiert. Hier finden Sie die komplette Studie als PDF zum Download.