HSH Nordbank Immobilien-Risikotrend Sommer 2008:

HSH Nordbank Real Estate Risk Trend, summer 2008:

Hamburg/Kiel, 21. August 2008 - Die Investitions- und Mietrisiken haben sich auf den weltweiten Büromärkten bis auf wenige Ausnahmen in den vergangenen Monaten weiter erhöht. Besonders in europäischen Bürohochburgen wie London oder Paris kletterten die Risiken in die Höhe. Auch in den USA gibt es zum Teil kräftige Anstiege. Damit wirkt sich die abkühlende Wirtschaft in vielen Ländern zunehmend auf das Investitionsvolumen und die lokalen Mietmärkte aus. Deutschland setzt sich derzeit noch von der globalen Entwicklung ab mit konstanten Risiken auf den Investitionsmärkten und sogar gesunkenen Mietrisiken. Bis 2011 dürften die Risiken in Europa ausnahmslos wieder fallen, während sie in vielen US-Städten weiterhin ansteigen. Das sind die wichtigsten Ergebnisse des halbjährlich erscheinenden Immobilien-Risikotrends der HSH Nordbank.

„Die gestiegenen Zinsen und Risikoprämien als Folge der Finanzkrise wirken sich stark auf das aktuelle Investitionsverhalten der Marktteilnehmer aus. In einigen europäischen Märkten wie London sank das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2008 um über 40 Prozent“, erläutert Peter Axmann, Leiter Unternehmensbereich Immobilienkunden der HSH Nordbank. „Aktuell ist der Investmentmarkt von einer gewissen Lähmung gekennzeichnet. Zahlreiche Verkäufer und Investoren halten sich derzeit mit Abschlüssen zurück, um nicht zu günstig zu verkaufen oder zu teuer einzukaufen. Wir erwarten aber, dass die Transaktionsvolumina am Ende des Jahres wieder deutlich zunehmen werden“, meint Axmann.

Europaweit sind die Investitionsrisiken gestiegen, bleiben aber noch auf einem mittleren Niveau. Auf gesamteuropäischer Sicht ist die Korrektur eher kurzfristiger Natur, die Preise bleiben insgesamt stabil. Ausnahmen bilden London und Madrid: In diesen Städten rechnen die Experten mit Preisrückgängen von 20 Prozent bis zum Jahr 2010. Im darauf folgenden Jahr sollen die Investitionsrisiken in ganz Europa wieder zurückgehen.

London leidet wegen der hohen Dichte an Banken besonders stark unter der Finanzkrise. Das Investitionsrisiko in London Central wird mit „mittel“ geratet. Es liegt damit zum ersten Mal über dem gesamteuropäischen Risikoniveau. Arbeitsplätze werden abgebaut, weniger Bürofläche benötigt. Auch die Investoren kehrten London den Rücken. Im vergangen Jahr sank das Transaktionsvolumen um 15 Prozent. Dennoch soll das Investitionsrisiko bis 2011 auch in London erneut auf ein niedriges/mittleres Niveau sinken, wenn sich die Konjunktur dort wieder belebt hat.

In Paris hat sich das Investitionsrisiko seit Anfang des Jahres ebenfalls stark erhöht, vom niedrigsten Niveau „geringes Risiko“ auf „mittleres Risiko“. Als Folge der nachlassenden Investorennachfrage sind die Preise leicht gesunken. Anders als in London hat der Büromarkt in Paris aber nicht mit einem Rückgang der Beschäftigung und damit des Flächenbedarfs zu kämpfen. Stattdessen wird der Mietmarkt durch ein hohes Neubauvolumen bei gesunkener Nettoabsorption belastet. Paris bleibt trotz des starken Anstiegs der Markt in Europa mit den niedrigsten Miet- und Investitionsrisiken.

Die Wirtschaft der USA verlor in den vergangenen sechs Monaten deutlich an Schwung. Die Kreditkrise mit all ihren Folgen und der hohe Ölpreis treffen die USA besonders hart. Das Land befindet sich inmitten eines schmerzhaften Anpassungsprozesses, der teilweise mit einer Schrumpfung des Konsums und der Investitionen einhergehen wird. Die USA dürften jedoch durch die robusten Exporte vor einer dauerhaften Rezession bewahrt werden. Für 2008 rechnet die HSH Nordbank mit einem Wirtschaftswachstum von 1,4 Prozent. „Vor diesem Hintergrund sank auch das Transaktionsvolumen auf dem Markt für Büroimmobilien. Allein im ersten Quartal 2008 wurden 60 Prozent weniger Büroimmobilien verkauft als im Vorjahreszeitraum. Die Preise vor allem größerer Immobilienportfolios sind auf Jahressicht um zehn Prozent gesunken“, sagt Peter Axmann. Statt mit „geringes/mittleres Risiko“ wird der Investitionsmarkt nunmehr mit „mittleres Risiko“’ bewertet. Das Beispiel New York zeigt aber, dass regional die Märkte unterschiedlich sensibel auf die Finanzkrise reagieren: Während in New York Midtown South die Investitionsrisiken gestiegen sind, verbucht New York Midtown North einen gesunkenen Wert.

Bis 2011 sollen die Investitionsrisiken in einigen Städten weiterhin ansteigen, betroffen sind vor allem Teile New Yorks, Washington D.C. und Kalifornien. Damit schlagen diese Märkte eine andere Richtung ein als Europa. Auf den US-amerikanischen Mietmärkten sind die Risiken ebenfalls gestiegen. Statt mit „geringes/mittleres Risiko“ werden zum Beispiel die kalifornischen Büromärkte nun mit „mittleres Risiko“ bewertet. Zurückzuführen ist das höhere Risiko auf eine gesunkene Nettoabsorption bei gleichzeitig hohem Neubauvolumen. Zudem sind die Mieten im Vergleich zu 2007 zurückgegangen.

In Deutschland sind die Risiken auf den Investitionsmärkten erneut konstant geblieben. Im Bereich der Mietmärkte sind sie sogar gesunken. Das Transaktionsvolumen verringerte sich zwar im vergangenen halben Jahr - doch blieben die Preise insgesamt stabil. Bis 2011 wird ein sinkendes Investitionsrisiko prognostiziert, es bleibt aber nach wie vor beim „mittleren Risiko“. „Das Absinken der Mietrisiken im ersten Halbjahr 2008 ist auf die weiterhin - wenn auch langsamer - steigende Zahl der Beschäftigten und damit gleich bleibend hohe Büronachfrage zurückzuführen“, meint Axmann. Da allerdings bis 2011 verstärkt Flächen fertig gestellt werden, steigt das Mietrisiko vielerorts bis 2011 wieder an. Es bleibt dabei aber in Deutschland insgesamt auf einem mittleren Niveau.

Die HSH Nordbank AG ist eine starke Geschäftsbank im Norden Europas. Sie verfügt über eine Bilanzsumme von 204 Mrd. Euro. Mit rund 4.800 Mitarbeitern betreut die Bank ihre Firmenkunden und vermögenden Privatkunden rund um den Globus mit einer breiten Palette hochwertiger Bankdienstleistungen. In ihrer Kernregion Hamburg und Schleswig-Holstein ist sie für Firmenkunden Marktführer. Die HSH Nordbank ist ein anerkannter Partner der Kapitalmärkte. International liegt der Schwerpunkt auf Transport und Immobilien. Im Transportbereich deckt die HSH Nordbank die gesamte Wertschöpfungskette ab und ist weltweit größter Schiffsfinanzierer. Im Immobiliengeschäft zählt die HSH Nordbank als Dienstleister rund um die Immobilie zu den stärksten Banken in Deutschland.